Teil 2: Das Beton-Dilemma – Warum Schaufenster trotz Leerstand teuer bleiben

Im ersten Teil unserer Analyse haben wir gesehen, dass Parkplätze allein keine Kunden binden. Doch wer durch unsere Fußgängerzonen geht, stellt sich eine weitere Frage: Warum sinken die Mieten nicht einfach so weit, bis wieder Leben einzieht? Die Antwort liegt in einem komplexen Geflecht aus Immobilienbilanzen, explodierenden Nebenkosten und einer „zweiten Miete“, die viele Händler in die Knie zwingt.

Die „Bilanz-Falle“: Warum Leerstand manchmal billiger ist als eine Mietsenkung

Es ist das größte Paradoxon unserer Innenstädte: Ein Laden steht seit Jahren leer, doch der Eigentümer – oft ein großer Immobilienfonds oder eine Versicherung – bewegt sich beim Preis keinen Millimeter. Was von außen wie Gier wirkt, ist oft nackte Überlebensstrategie in der Bilanz.

Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Der Wert des gesamten Hauses berechnet sich maßgeblich aus der Miete pro Quadratmeter. Senkt ein Eigentümer die Miete von 30 € auf 15 €, halbiert sich auf dem Papier sofort der Buchwert der Immobilie. Für einen Fonds kann das Abwertungen in Millionenhöhe bedeuten, was wiederum Kreditklauseln (sog. Loan-to-Value-Vereinbarungen) verletzen könnte. Die Bank würde dann zusätzliche Sicherheiten fordern. Ein „vorübergehender Leerstand“ lässt sich in den Büchern oft leichter als Marktrisiko verbuchen, ohne den Wert des Objekts sofort radikal nach unten korrigieren zu müssen.

Diesen Punkt betreffend tut sich etwas in Lemgo. Wie Bürgermeister Markus Baier bei einem Pressetermin in der vergangenen Woche anmerkte, finde ein allmähliches Umdenken bei vielen Immobilienbesitzern statt. Dies läge teils am Generationenwechsel der Eigentümer, teils an der eigenen Einsicht zur Veränderung. Und auch das Angebot der Moderation, die Beratungsangebote durch die Stadt Lemgo und die Fördermittel zeigten langsam Wirkung.

Dies bestätigt Rosi Diekmeier vom gleichnamigen Immobilienbüro in der Breiten Straße. Insgesamt könne man mit den Vermietern nun besser verhandeln. Nur ein geringer Teil beharre auf überhöhten Mieten. Sie wünscht sich allerdings – wie fast jeder Lemgoer – etwas mehr und hochwertigere Auswahl beim Gewerbeangebot in der Innenstadt. Sie glaubt, die Vernetzung von Interessengruppen sei ein Schlüssel hierfür. Etwas Wasser schüttet sie allerdings auch den Wein: beim Vorhaben, ein Dachgeschoss auszubauen und zu Wohnraum umzugestalten, habe sie sich von der Verwaltung eher ausgebremst denn ermutigt gefühlt.

„Bei den Gesprächen mit den Vermietern in Lemgo stelle ich nun häufiger die Bereitschaft zum Kompromiss fest, was den Pachtzins bei Gewerbeobjekten betrifft. Vor kurzem konnte ich beispielsweise durch sachliche Argumentation die Pacht in einem Innenstadt-Objekt deutlich für den Mieter senken.“

Rosi Diekmeier (Diekmeier Immobilien)

Sven-Eric Bierhenke (Bierhenke Immobilien) stößt in das selbe Horn. Die Kommunikation mit der Stadt Lemgo sei alles in allem gut, doch durchaus verbesserungsfähig. So erfahre er von manchen Plan der Verwaltung – obgleich als Makler vom Besitzer bestellt – erst verspätet und über Dritte. Lobende und unterstützende Worte findet er für die Pläne der Stadt, Wohnraum in der Innenstadt zu schaffen bzw. Gewerberäume in Wohnraum zu wandeln.

“ In der letzten Woche habe ich auf ein Angebot einer 40qm Wohnung um die 100 Bewerbungen erhalten, innerhalb von zwei Tagen. Das bereitet mir mittlerweile wegen der zahlreichen Absagen schlaflose Nächte!“

Sven-Eric Bierhenke (Bierhenke Immobilien)

Die „Zweite Miete“: Wenn Nebenkosten die Kaltmiete überholen

Selbst wenn ein Vermieter bereit ist, bei der Kaltmiete entgegenzukommen, schlägt die Kostenfalle an anderer Stelle zu. Die Nebenkosten haben sich im Einzelhandel zu einer existenzbedrohenden Last entwickelt.

• Energie-Effizienz: Viele Ladenlokale in Kleinstädten befinden sich in Altbauten. Riesige Schaufensterfronten und veraltete Heizsysteme treiben die Energiekosten massiv in die Höhe.
• Abgabenlast: Steigende Grundsteuern, CO₂-Abgaben und höhere Kosten für Wartung oder Brandschutz werden fast vollständig auf die Mieter umgelegt. In vielen Fällen machen diese „warmen“ Kosten bereits 30 bis 40 % der monatlichen Gesamtbelastung aus. Ein Händler muss heute erst einmal tausende Euro erwirtschaften, nur um Licht und Wärme zu bezahlen, bevor der erste Euro in die eigentliche Miete oder den Warenbestand fließen kann.

Indexmieten: Ein schleichendes Gift

Ein weiteres Problem sind die weit verbreiteten Indexmietverträge. Diese koppeln die Miete an die Inflationsrate. In den letzten Jahren stiegen die Mieten so automatisch an, während die Umsätze vor Ort durch die Kaufzurückhaltung stagnierten. Die Schere zwischen dem, was ein Laden erwirtschaftet, und dem, was er kostet, geht immer weiter auf.

Den Stillstand brechen – Wie Kommunen und Bürger Eigentümer aktivieren

Das größte Hindernis für neue Konzepte ist oft die Sprachlosigkeit zwischen Stadtgesellschaft und Eigentümern. Hier sind drei Hebel aus der Praxis, welche in Lemgo schon teils umgesetzt werden:

Innenstadt-Kümmerer: Ein neutraler Vermittler, der die bilanziellen Nöte der Eigentümer versteht, aber auch die finanziellen Grenzen der lokalen Gründer kennt.

Runde Tische der Eigentümer: Eigentümer werden zu Standortgemeinschaften zusammengeschlossen. Wenn eine ganze Straße gemeinsam saniert oder die Mieten moderat anpasst, steigt der Wert für alle – das Risiko des Einzelnen sinkt.

Transparenz durch Leerstandskataster: Ein öffentliches Register setzt Eigentümer unter Rechtfertigungsdruck. Es verhindert, dass Immobilien als reine „tote“ Spekulationsobjekte geführt werden, während das Umfeld verödet.

Die Stadt muss moderieren

Das Schaufenster-Sterben ist kein reines Handelsproblem, es ist ein strukturelles Problem des Immobilienmarktes. Solange Gebäude als reine Finanzprodukte behandelt werden, bleibt die Revitalisierung schwierig. Die Rettung der Innenstadt gelingt nur, wenn Eigentümer aus ihrer „Bilanz-Starre“ gelöst werden und das Schaufenster wieder als Teil eines lebendigen Stadtkörpers begriffen wird. Hierzu bedarf es eines Fachmanns, der Kommunikation auf Augenhöhe betreibt und professionell auftritt.

Anmerkung der Redaktion: Die Wirtschaftsförderung der Stadt Lemgo, vertreten durch Tobias Vietz, wollte keine Stellungnahme zu diesem Artikel abgeben.