Stillstand in der Fußgängerzone: Warum mehr Parkplätze die Innenstadt nicht retten werden

In der Diskussion um aussterbende Innenstädte wird die Schuldfrage oft sehr emotional geführt. Die Realität ist jedoch ein komplexes Zusammenspiel aus veralteten Erwartungshaltungen, steigenden Betriebskosten und institutionellen Zwängen. Wenn die großen Ketten gehen, folgt oft der Ruf nach billigerem Parkraum. Doch die Krise des Einzelhandels sitzt tiefer: Zwischen Online-Boom, starren Immobilienbilanzen und explodierenden Nebenkosten kämpft die Stadt von morgen um ihre Existenz. Wir beleuchten die Hintergründe und hinterfragen in fünf Reportagen (Parkraum, Mieten, Kaufhaus als Ankermieter, Rolle der Stadt und Ausblick) Legenden und Mythen. Ein Blick hinter die Fassaden von Leerstand und Strukturwandel, heute mit einem Überblick und dem Schwerpunkt Parkraum.

Unsere Innenstädte, insbesondere in kleineren Städten, verändern ihr Gesicht in einem rasanten Tempo. Wo früher vertraute Namen wie C&A oder H&M Kunden anlockten, klaffen heute oft Lücken oder Billigläden dominieren das Bild. In der hitzigen Debatte um die Rettung der Zentren prallen oft zwei Welten aufeinander: Die Sehnsucht nach dem „Parkplatz vor der Tür“ und die harte Realität der globalen Immobilien- und Online-Märkte. Doch wer glaubt, die Krise ließe sich mit günstigen Parkgebühren lösen, übersieht die eigentlichen Mechanismen im Hintergrund.

Die „Flucht der Riesen“ und der digitale Wandel

Dass große Ketten aus Kleinstädten verschwinden, ist kein Zeichen von mangelndem gutem Willen, sondern eine Folge des veränderten Kaufverhaltens. Besonders brisant: Die großen Filialisten ziehen sich nicht nur wegen der Konkurrenz durch Amazon zurück, sondern weil sie selbst zu Online-Giganten geworden sind. In der Modebranche werden mittlerweile etwa 50 % des Gesamtumsatzes im Internet erwirtschaftet. Für die Konzerne bedeutet das: Warum eine teure Filiale in einer Kleinstadt mit sinkender Frequenz unterhalten, wenn der Kunde ohnehin auf der eigenen Website kauft? Die verbleibenden physischen Standorte werden auf riesige „Flagship-Stores“ in Metropolen konzentriert, die mehr als Erlebniswelt denn als reiner Verkaufsraum dienen.

Der Mythos vom Parkplatz

In Bürgerversammlungen wird oft gefordert: „Macht das Parken billiger, dann kommen auch die Leute wieder!“ Doch Studien zeigen ein anderes Bild. Parkplätze direkt in der Fußgängerzone erhöhen zwar die Bequemlichkeit für wenige, zerstören aber oft die Aufenthaltsqualität für viele. Wer will schon zwischen Blechlawinen seinen Kaffee genießen?

Städte, die heute florieren, setzen nicht auf „Blech statt Bäume“, sondern auf Verweilqualität. Menschen kaufen dort ein, wo sie gerne Zeit verbringen – nicht dort, wo sie am schnellsten wieder wegfahren können. Radfahrer und Fußgänger kommen zwar seltener mit vollen Kofferräumen, dafür aber häufiger und sichern so die Grundfrequenz des Handels. Die Forderung nach Gratis-Parkplätzen klingt logisch, führt aber oft zu neuen Problemen:

Verlust der „Erlebnisfunktion“: Eine Stadt, die primär auf Autos optimiert ist, verliert ihren Charme. Wer nur wegen des Parkplatzes kommt, fährt nach dem Einkauf bei H&M sofort wieder nach Hause. Wer flaniert, trinkt noch einen Kaffee oder entdeckt einen kleinen Buchladen.

Dauerparker: Kostenlose Parkplätze werden häufig von Anwohnern oder Angestellten blockiert. Die eigentlichen Kunden finden dann erst recht keinen Platz. Studien haben gezeigt, dass Parkplätze direkt vor der Ladentür dem Einzelhandel oft sogar schaden.

Aufenthaltsqualität: Autos nehmen Platz weg, der für Außengastronomie, Bänke oder Begrünung genutzt werden könnte. Eine Stadt, in der man sich gerne aufhält („Verweilqualität“), generiert mehr Umsatz als eine Stadt, die man nur zum schnellen Erledigen eines Einkaufs ansteuert.

Wahrnehmung vs. Realität: Einzelhändler schätzen den Anteil der Kunden, die mit dem Auto kommen, oft viel höher ein (z. B. auf 60 %), während es in Wahrheit oft nur 20–30 % sind.

Was die Innenstadt wirklich braucht

Statt mehr Asphalt gewinnen Städte durch Konzepte, die den Menschen in den Mittelpunkt stellen:

1. Gute Erreichbarkeit: Parkhäuser am Rand der Fußgängerzone sind wichtig, müssen aber nicht „direkt vor der Kasse“ sein.
2. Multimodalität: Sicherer Radverkehr und ein attraktiver ÖPNV bringen Menschen stressfrei ins Zentrum.
3. Aufenthaltswert: Brunnen, Bäume und Sitzgelegenheiten erhöhen die Zeit, die Menschen in der Stadt verbringen – und damit die Wahrscheinlichkeit für Spontankäufe.

Die Innenstadt kann den Preiskampf und die Bequemlichkeit gegen Amazon nicht gewinnen. Sie kann nur gewinnen, wenn sie ein Ort ist, an dem man gerne Zeit verbringt. Parkplätze schaffen diesen Ort nicht – sie verwalten nur den Besuch.

Das Dilemma der Mieten und Kosten

Oft wird den Vermietern Gier vorgeworfen. Doch das Problem ist komplexer: Viele Immobilien gehören großen Fonds, deren Bilanzwert direkt an der vertraglich vereinbarten Miete hängt. Würde ein Vermieter die Miete offiziell senken, verlöre das gesamte Gebäude in den Büchern sofort massiv an Wert – ein Risiko, das viele Bankkredite (Stichwort: Loan-to-Value) ins Wanken bringen könnte. So bleibt ein Laden oft lieber leer, während die Nebenkosten durch steigende Energiepreise und Grundsteuern zur „zweiten Miete“ werden, die besonders kleine Einzelhändler erdrückt.

Neue Wege: Die Stadt als Akteur

Die Lösung liegt nicht im Festhalten an alten Konzepten, sondern in mutigen neuen Modellen. Vorreiter-Städte wie Hanau zeigen, wie es gehen kann: Die Kommune mietet Leerstände selbst an – zu einem reduzierten Preis, der den Eigentümern Sicherheit gibt, ohne die Bilanzwerte zu zerstören. Diese Flächen gibt sie zu Minipreisen an Start-ups, Handwerker oder Pop-up-Stores weiter, um den Branchenmix aktiv zu gestalten. Diesen Weg geht die Stadt Lemgo schon seit einigen Jahren engagiert, allerdings vermutlich nicht mit dem erwarteten Erfolg. Dass Stadtplanung und Wirtschaftsförderung weiterhin rührig sind, und in Lemgo nun einen modifizierten Weg mit dem Projekt ‚Leerstandsaktivierung‘ gehen, ist ein starkes Signal. Bei der „Leerstandsaktivierung“ sollen leerstehende Wohnungen und Gewerbeflächen umgebaut und mit Leben gefüllt oder neuen Zwecken zugeführt werden, z.B. Wohnraum, urbanem Handwerk (Schuhmacher, Repair-Café. Büros, Pop-Up Stores, etc.)

Vom Einkaufsort zum Lebensraum

Die reine „Einkaufsmeile“ hat ausgedient. Die Innenstadt der Zukunft muss ein Ort der Begegnung sein – mit mehr Wohnraum, Kultur und Dienstleistungen. Wir müssen akzeptieren: Der Kampf gegen den Online-Handel wird nicht über Parkplätze gewonnen, sondern über die Einzigartigkeit und die Lebensqualität vor Ort. Wer das Zentrum retten will, muss den Menschen in den Mittelpunkt stellen, nicht seinen fahrbaren Untersatz.

Quellen und Anlaufstellen für INFO

1. Praxisbeispiele für Stadtumbau

• „Hanau aufLADEN“: Das wohl bekannteste deutsche Beispiel. Auf der Website hanau-aufladen.jetzt finden Sie Details zum Anmietmodell und zur aktiven Ansiedlungsstrategie der Stadt.
• Netzwerk Innenstadt NRW: Eine hervorragende Plattform, die Fallstudien aus verschiedenen Städten (von klein bis groß) sammelt, die erfolgreich Leerstände bekämpfen.

2. Studien zu Parkraum und Handel

• Difu (Deutsches Institut für Urbanistik): Suchen Sie nach dem Projekt „Mobilität und Einzelhandel“. Die Studien dort belegen mit Zahlen, dass Radfahrer und Fußgänger oft die kaufkräftigere und treuere Kundschaft für die Innenstadt sind.
• RWTH Aachen (Lehrstuhl für Stadtplanung): Hier gibt es aktuelle Veröffentlichungen zum „Parkplatz-Mythos“ und wie die Umgestaltung von Parkflächen in Aufenthaltsflächen den Umsatz steigern kann.

3. Hintergründe zum Immobilienmarkt

• ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss): Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft veröffentlicht regelmäßig Berichte zur Lage des Handels. Hier finden Sie die Perspektive der Eigentümer und Erklärungen zu den bilanziellen Zwängen bei Gewerbeimmobilien.
• Handelsverband Deutschland (HDE): Der HDE-Online-Monitor liefert die jährlichen Zahlen zum Online-Anteil am Umsatz (die erwähnten ~50 % im Bereich Fashion/Textil stammen aus diesen Erhebungen).

Autor: Michael Pitt